РАЗВИТИЕ ЖИЛИЩНОГО СТРОИТЕЛЬСТВА

В КЫРГЫЗСКОЙ РЕСПУБЛИКЕ

 

Дербишева Эльмира Дупеновна, руководитель кафедры менеджмента

Кыргызского государственного университета строительства,

транспорта и архитектуры им. Н.Исанова

 

 

В работе изучены проблемы строительства жилья, рассмотрены меры по развитию жилищного строительства в Кыргызской Республике и в мировой практике, представлена модель строительства доступного жилья. 

 

                              ВВЕДЕНИЕ

Жилищная проблема в Кыргызской Республике в переходный период приобрела весьма острый характер, что в последние годы приводит к социальным потрясениям. Жилье строится в недостаточном объеме, растет число граждан, нуждающихся в жилье и улучшении  жилищных условий. Если в дорыночный период государство осуществляло финансирование значительного объема жилищного строительства, то в настоящее время основная доля жилья вводится населением за счет собственных средств и кредитов.

Спад жилищного строительства вызван не только недостаточностью государственного финансирования, но и снижением инвестиционной активности, связанной с кризисными явлениями в экономике, и низкими доходами населения, не имеющего возможности накопить достаточные средства для строительства (приобретения) жилья. К тому же для большей части населения недоступны кредитные ресурсы ввиду неразвитости в республике долгосрочного жилищного кредитования. Поэтому весьма актуальным является поиск новых источников и методов финансирования жилищного строительства.

Материально-техническая база жилищного строительства находится на довольно низком уровне. Многие строительные материалы и изделия в республике не производятся, а импортируются из других стран, что приводит к удорожанию строительства. На предприятиях, производящих строительные материалы и конструкции требуется модернизация для выпуска востребованной отраслью продукции. Строительные компании не в состоянии осваивать прогрессивные технологии возведения жилых домов, позволяющие строить недорогое жилье в короткие сроки.

Немаловажной проблемой является беспорядочная застройка, повсеместное нарушение правил градостроительства, низкое качество строящегося жилья, недостаточность земельных участков для застройки. В связи с этим, развитие жилищного строительства требует выработки мер по совершенствованию работы строительного комплекса, модернизации его материально-технической базы, освоению современных строительных технологий и ужесточению градостроительного регулирования и архитектурно-строительного надзора. 

Таким образом, актуальность  решения  жилищных проблем вызвана тем, что на  данном этапе развития республики, строительство (приобретение) жилья только на основе ныне практикуемых рыночных механизмов и современного положения в жилищном строительстве, доступно лишь ограниченному кругу семей с высокими доходами. Все это указывает на необходимость принятия решений по комплексу проблем жилищного строительства Кыргызской Республики,  что определяет актуальность данного исследования.

Постановка задачи.

Цель данного исследования состоит в разработке предложений  по развитию жилищного строительства в Кыргызской Республике для повышения обеспеченности жильем населения. Для  достижения  этой  цели поставлены следующие задачи:

1. Исследовать современное состояние жилищного строительства Кыргызской Республики.

2. Произвести анализ подходов к развитию жилищного строительства в целях решения жилищной проблемы в Кыргызской Республике, а также сложившейся мировой практики. 

3. Дать предложения по развитию жилищного строительства в Кыргызской Республике.

1.СОСТОЯНИЕ ЖИЛИЩНОГО СТРОИТЕЛЬСТВА В КЫРГЫЗСКОЙ РЕСПУБЛИКЕ

В результате интенсивного жилищного строительства, проводимого в советский период, обеспеченность жильем граждан нашей республики к 1991 году составила 12,2 кв.м. на человека. В  2013 году этот показатель практически остался на том же уровне – 12,6 кв.м. Как видно из рис.1, средняя обеспеченность граждан жильем достигала своего максимума в 15,7 кв.м. в 2010 году. Для сравнения: в 2012 году обеспеченность жильем граждан Беларуси составила 25,4 кв.м. на чел, России - 23,4 кв.м., Казахстана -18,7 кв.м., Китая – 27 кв.м.  В развитых странах эти показатели еще выше: в Норвегии – 74 кв.м. (2006 г.), США -69,7 кв.м. (2010 г.), Дании – 50,6 кв.м.(2003г.).  

Рис.1. Обеспеченность жильем граждан КР, кв.м. на 1 чел.

В городской местности обеспеченность немного выше, чем в сельской местности. Если в целом по республике в 2013 году общая площадь, приходящаяся на 1 человека равняется 12,6 кв.м., то в городской местности этот показатель выше – 14,6 кв.м. (в 2010 г. он достиг рекордного уровня в 23,2 кв.м.), но в сельской местности он снизился – до 11,6 кв.м. За годы обретения независимости, начиная с 1991 года, этот показатель в сельской местности не поднимался выше 12,1 кв.м.

С переходом к рыночной экономике потребность населения в жилье, в основном, обеспечивается за счет собственных или заемных средств. Нами проведен расчет доступности жилья (табл.1).

Таблица 1  - Оценка доступности жилья с учетом доходов, минимальных потребительских расходов и номинальной заработной платы

	Кд с учетом располаг. дохода	Тн, лет	Кд с учетом доходов и  миним. ПР	Тн, лет	Кд с учетом номин. ЗП и миним. ПР	Тн, лет
2005	0,0534	18,72	-0,0006	-1680,7	0,046	21,74
2006	0,0636	15,72	-0,0045	-220,49	0,059	16,96
2007	0,0358	27,91	-0,0047	-214,8	0,0334	29,94
2008	0,051	19,62	-0,0038	-261,95	0,0452	22,12
2009	0,065	15,38	0,0073	136,06	0,0629	15,89
2010	0,0603	16,57	0,0047	210,57	0,0688	14,54
2011	0,0667	14,98	0,01	99,96	0,09	11,11
2012	0,0711	14,06	0,025	39,17	0,115	8,67

где Кд –коэффициент доступности жилья;        Тн – накопительный период:

     ЗП- заработная плата;                                      ПР –потребительские расходы

Так, в 2012 году коэффициент доступности жилья на вторичном рынке составил 0,0711, а период накопления более 14 лет. А если учитывать и минимальные потребительские расходы, что является более объективным, они составили соответственно 0,025 и 39,17 лет. Коэффициент доступности жилья с учетом номинальной заработной платы (по г.Бишкек) и минимальных среднедушевых расходов семьи из трех человек (при двух работающих) составил 0,115, а накопительный период – 8,67 лет. Все это говорит о том, что у большей части населения недостаточно средств для строительства (приобретения) жилья.

Основной из проблем, тормозящей развитие жилищного строительства являются значительные затраты, связанные с повышением цен на ресурсы: строительные материалы, конструкции, строительно-монтажные работы, эксплуатацию строительной техники и т.д. Если в 2000 году средняя фактическая стоимость строительства квадратного метра жилья в республике составляла 1761 сомов, то за последние годы она выросла в 8,9 раз и к началу 2013 года составила 15649,8 сомов (табл. 2). 

Таблица 2 - Стоимость строительства 1 кв.м. жилья в Кыргызской Республике (сомов)

	Средняя стоимость строительства
Годы	в целом по республике	из них индивид.	в сельской местности	из них индивид.
2000	1761	1568	990	955
2005	3951	3321	1948	1566
2010	12626,7	10650,7	8076,1	7097,5
2011	16305,1	12439,8	10213,9	8491,5
2012	15649,8	12968,1	11292	9676,5
Изм.2012/2000	>8,9 раза	>8,3 раз	>11,4 раза	>10,1 раз

Источник: данные Нацстаткомитета КР

Стоимость строительства индивидуальных жилых домов по сравнению со всем строящимся жильем обходится немного дешевле, но именно в сельской местности стоимость строительства за последнее десятилетие выросла значительно. Если в 2000 году стоимость строительства в сельской местности составляла 990 сомов за 1 кв.м., то к 2012 году она увеличилась в 10,1 раза и составила 9676,5 сомов.

С ростом стоимости строительства, инвестиции в жилищное строительство тоже имеют тенденцию к росту. В 2012 году они составили 15084,5 млн.сом, увеличившись за последние десять лет в более чем в 13 раз, при этом ввод жилья вырос всего на 189%. Это говорит о неуклонном повышении капиталоемкости строительства жилья (рис.2), рост которого особенно заметен с 2009 года.

Рис.2. Инвестиции в жилищное строительство, млрд.сом.

Источник: данные Нацстаткомитета КР

В связи с распадом СССР, стремительным ростом цен произошло снижение объемов производства предприятий по производству прочих неметаллических минеральных продуктов, работа отдельных предприятий из-за отсутствия сырья и заказов была остановлена. Объемы произведенной продукции за анализируемый период выросли в 809 раз, что связано, в первую очередь, с ростом цен на производимую продукцию, а не с увеличением физического объема производимой продукции (табл.3). Снижение объемов производства наблюдается практически по всем основным видам продукции как шифер, известь, строительные конструкции из бетона, кирпич и т. д.

Таблица 3 - Основные показатели работы предприятий по производству прочих неметаллических минеральных продуктов

годы	1991	1995	2000	2005	2010	2011	2012	2013	2013/ 1991
Объемы продукции, млн.сом.	17,3	298,8	1288	4168,3	5970,2	7728,3	10438	14003	>809 раз
Производство материалов:
Цемент, тыс.т.	1320,3	309,6	452,9	972,8	758,2	1014,8	1238,7	1675,8	+355
Строит. известь, тыс.т.	69,2	6,0	8,0	8,5	6,5	2,6	2,3	2,2	-67
Сб.констр., тыс.т.	1120	69,2	48,4	98,6	102,3	124,7	127,9	166,2	-953,8
Кирпич, млн.шт.	834,3	92,2	72	112,9	51,8	73,1	71,3	83,28	-751
Асбоцемент. изделия, тыс.т.	175,4	66,4	138,1	229,5	69,1	73,2	59,5	64,4	-111
Лист.стекло, млн.кв.м	0,02	2,1	-	22,33	-	-	13,21	23,42	+ 23,4

Источник: данные Нацстаткомитета КР

В 1991 году в республике функционировало 992 строительных организаций, в дальнейшем их число сократилось, и к началу 2013 года составило 774 организации. Это связано с тем, что не все вновь образованные строительные организации смогли приспособиться к новым условиям хозяйствования. В целом, в переходный период  наблюдается снижение эффективности и уровня конкурентоспособности работы строительных организаций. Объемы работ, выполненные строительными организациями по договорам выросли с 1991 года в 4032 раз и в 2013 году составили 31762 млн.сом.(рис.3). В большей степени это связано с ростом цен на строительные материалы и услуги, введением национальной валюты, общеинфляционными процессами. Преобладающая доля подрядных работ приходится на строительные организации, находящиеся в частной собственности – 27244,9 млн.сом. (95% общего объема подрядных работ).

Рис.3. Объемы подрядных работ, млн.сом.

Источник: данные Нацстаткомитета КР

Из-за сокращения бюджетного финансирования, стремительного повышения стоимости строительных конструкций, материалов и производимых работ, произошло снижение объемов жилищного строительства. Ввод нового жилья составил в 2013 году 906,7 тыс.кв.м. (табл.4).

Таблица 4- Показатели ввода жилья в Кыргызской Республике, тыс.кв.м.

годы	Ввод в действие	в т.ч.  населением	за счет государств. (муницип.) собствен.	за счет частн. собствен.
1991	1232	700	420	812
1995	325	301	24	301
2000	457	420	12	445
2005	539	499	0	539
2010	735	636,4	19	716
2011	865,2	586,4	45,1	820,1
2012	850,5	717,2	65,5	785
2013	906,7	757,9	28,3	878,4
2013/ 1991	- 325,3	+57,9	- 391,7	+ 66,4

Источник: данные Нацстаткомитета КР

Для нормального воспроизводства жилищного фонда и соответствующего жилищного обеспечения граждан считается, что необходимо строить ежегодно не менее 1 кв.м. жилья на каждого человека. Показатели ввода жилья в Кыргызской Республике очень низкие – самый высокий уровень которого наблюдался еще в 1991 году – 0,278 кв.м./чел., а в 2013 году ― 0,157 кв.м./чел., что ниже в 1,77 раз.

С 1991 года  жилищный фонд республики увеличился в 1,53 раза или на 28838 тыс.кв.м. и к началу 2013 года составил 83650 тыс.кв.м. Структура жилищного фонда по месту расположения в последние годы меняется  в сторону постепенного увеличения доли городского жилья. Так, если в 1991 году доля городского фонда составляла 38,9%  и сельского - 61,1%, то в последние годы это соотношение изменилось и составило к  2013 году 47,48% и 52,52%  соответственно.

Одним из показателей уровня благосостояния населения является благоустройство жилищного фонда, которое определяется наличием инженерно-технической инфраструктуры. Обеспеченность жилищного фонда республики централизованным  водоснабжением в 2013 году составляет всего 36,4% жилищного фонда.  Канализационные сети имеются только в 26,5% жилых помещениях республики. Процент жилья, подключенного к системе централизованного отопления  составляет 13,1% жилищного фонда, хотя в предыдущие годы (1995-2007 гг.) показатель достигал 19,3%. Оснащенность жилищного фонда сетевым газом составляет всего 26,8%. Эти цифры свидетельствует о довольно низком уровне благоустройства жилищного фонда республики.

Итак, жилищное строительство Кыргызской Республики характеризуется следующими проблемами:

низкая обеспеченность жильем граждан, вызванная недостаточными объемами ввода жилья;

в строительном производстве применяются, в преобладающей части, завозные строительные материалы, что ведет к постоянному удорожанию стоимости строительства;

физически и морально устаревшая материально-техническая база строительного  комплекса не в состоянии обеспечивать потребности жилищного строительства;

финансирование жилищного строительства является недостаточным, как из-за отсутствия бюджетного финансирования и снижения инвестиционной активности, так и низких доходов населения.

 

1. АНАЛИЗ ПОДХОДОВ К РЕШЕНИЮ ЖИЛИЩНОЙ ПРОБЛЕМЫ В КЫРГЫЗСТАНЕ И В МИРЕ

В настоящее время можно выделить два основных подхода к обеспечению граждан жильем:  социально-демократическая и либеральная концепции жилища. Первый подход (социально-демократический) предполагает, что жилище – это социальное благо, предоставляемое гражданам на основе принципов социального равенства. Жилье строится на основе государственного финансирования, жилищные услуги зачастую дотируются из бюджетных источников.

Второй подход (либеральный) предполагает, что жилище – это товар, приобретаемый на рынке основе платежного спроса. Жилье строится, как правило, за счет собственных накоплений или кредитов, жилищные услуги оплачиваются полностью самими гражданами. В этом случае государство отходит от тотального администрирования жилищного сектора и предоставляет  свободу действий для граждан и других субъектов в решении жилищных проблем.

Рассмотрим подходы, практикуемые в нашей республике и в других странах.

Для решения жилищных проблем населения Правительством Кыргызской Республики разрабатывались концепции и программы развития жилищного строительства.

 «Государственная программа жилищного строительства до 2010 года», принятая в 2001 году, должна была позволить ввести в строй 17,6 млн.кв.м. жилья путем  формирования системы долгосрочного ипотечного кредитования в республике. За 2001-2010 годы было построено 6,02 млн.кв.м., т.е. почти в 3 раза ниже планируемого ввода. За счет государственных (муниципальных) средств за эти годы введено всего 92,3 тыс.кв.м. или 1,53% общего ввода. В 2005 и 2007 годы вообще отсутствует ввод жилья за счет государственной собственности. Хотя, 2005 год в Кыргызской Республике был объявлен Годом социальной стабильности и развития жилищного строительства.

Принятая в ноябре 2007 года «Национальная программа жилищного строительства в Кыргызской Республике на 2008-2010 годы» должна была стать одной из приоритетных программ по повышению жилищного обеспечения населения Кыргызской Республики.

Основной целью программы являлось обеспечение доступным жильем основной части населения путем привлечения внутренних и внешних инвестиций, принятия соответствующей нормативно-законодательной базы, полной загрузки мощностей строительного комплекса, совершенствования инфраструктуры жилищного рынка, внедреняе механизмов долгосрочной жилищной ипотеки.

Однако, цели, поставленные в программе не были достигнуты. Согласно данной программе планировалось ввести в строй более 5 млн.кв.м. жилья, но фактически было построено 2,44 млн.кв.м., при этом за счет государственных (муниципальных) средств всего - 64,7 тыс.кв.м (2,65% общего ввода). Это связано со многими объективными и субъективными факторами, как политическая нестабильность, общеэкономический спад, влияние мирового финансового кризиса, недостаточность долгосрочных финансовых ресурсов, неспособность государственных органов управления кардинально изменить подходы к решению жилищной проблемы.

Государственная программа «Доступное жилье в Кыргызской Республике» на 2012 - 2014 годы, разработанная в соответствии с распоряжением Правительства КР от 24 апреля 2012 года, была направлена на обеспечение доступным жильем население республики путем формирования системы непрерывного финансирования жилищного строительства за счет ипотечного кредитования, оказания различных форм государственной поддержки, реализации государственных программ по строительству жилья и объектов социального назначения.

В рамках данной программы было разработано несколько моделей долгосрочной социальной ипотеки. Планировалось создание Государственной ипотечной компании, введение обязательного страхования взносов. Основной механизм программы заключался в том, что за счет ипотечных выплат, средства будут ежемесячно  возвращаться в бюджет и формировать средства для выдачи кредитов другим заемщикам. Эта программа в 2012 году после согласования с соответствующими министерствами и ведомствами, была направлена в Правительство КР, но в связи с объективными обстоятельствами не была утверждена и не реализована.

В настоящее время началась разработка Государственной программы «Доступное жилье в Кыргызской Республике до 2030 года», согласно Постановлению Жогорку Кенеша КР «О подготовке общегосударственной Программы строительства доступного жилья» от 21 мая 2014 года. В данной программе предусматривается внедрение механизмов социальной ипотеки, жилищных сертификатов, частичного рефинансирования процентной ставки по кредитам, использование  государственно-частного партнёрства для реализации социальных проектов,  вовлечение материальных ресурсов и средств предприятий в строительство жилья, строительство и модернизация жилищной инфраструктуры. Для реализации новой программы предполагается создание Государственной ипотечной компании, в бюджет которой будут ежегодно направляться 100 млн.долл.США из средств Российского фонда.

Помимо этих программных мер,  государственными и муниципальными органами реализовывались отдельные меры по решению жилищных проблем населения республики.

Так,  Правительством было разработано «Положение о порядке выпуска и выдачи государственных ипотечных сертификатов для предоставления государственных субсидий на строительство, реконструкцию индивидуальных жилых домов лицам, пострадавшим в результате стихийных бедствий, произошедших на территории Кыргызской Республики». В соответствии с ним был установлен порядок выпуска и выдачи государственных ипотечных сертификатов для восстановления разрушенных жилищ. Государственная поддержка (погашение государственных ипотечных сертификатов) осуществлялось путем предоставления следующих государственных субсидий: 

- финансирование строительства жилых домов, для этого жилой дом передается в коммунальную собственность, до выкупа пострадавшим лицом в личную собственность;

-  соофинансирования строительства жилых домов за счет выдачи ипотечной ссуды на устройство фундамента, каркаса и кровли подрядным способом, при согласии пострадавшего оплатить 50% от стоимости по утвержденному проекту. Остальные виды работ осуществляются за счет собственных средств пострадавшего лица;

- участия в погашении процентов ипотечного кредита, для чего производилась единовременная выплата на одного заемщика на сумму от 50 до 200 тысяч сомов для погашения процентных ставок коммерческих банков на весь период кредитования;

- выдачи единовременной безвозмездной помощи в виде строительных материалов на сумму от 10 до 50 тысяч сомов, в зависимости от степени разрушения.

За 2002-2010 годы  объемы выданных ссуд пострадавшим от стихийных бедствий составили 1834,26 млн.сомов.

В числе позитивных примеров в решении жилищной проблемы можно привести меры, предпринятые Правительством  КР по завершению строительства трех жилых домов в микрорайоне «Джал» города Бишкек. В 2005 году во время массового захвата земель, руководством республики было предложено построить многоквартирные жилые дома под ипотечное кредитование на 10 лет, и свыше 150 человек вступили в ЖСК «Алтын Казык Плюс». По условиям договора, заключенного с членами ЖСК «Алтын Казык Плюс», пайщики должны были оплатить 22% от стоимости жилой площади. Эта сумма составила около 21 млн. сомов, из государственного бюджета на строительство было выделено 27 млн. сомов. Генеральным подрядчиком был выбрано ОАО ДСК «Азат». Строительство домов началось в мае 2005 года, но из-за отсутствия средств, в декабре 2005 года оно приостановилось. В последующем было заключено генеральное соглашение с Кыргызским инвестиционно-кредитным банком (KICB), предусматривающее, что банк будет выдавать ипотечные кредиты членам ЖСК под 14% годовых с рассрочкой выплаты платежей на 12 лет. Кроме того, часть процентов, а именно 6%, просубсидирует государство, то есть фактически члены ЖСК «Алтын Казык плюс» будут погашать ипотечные кредиты KICB под 8% годовых. В данное время эти дома построены и введены в эксплуатацию.

В качестве примера государственно-частного партнерства, можно привести деятельность по строительству доступного жилья жилищно-строительным кооперативом «Маккена», выкупившего 4 объекта незавершенного строительства (котлованы) в микрорайоне «Джал-29». ЖСК начало долевое строительство шести девятиэтажных домов на условиях ипотечного кредитования с использованием государственных субсидий. Первоначальный взнос пайщиков составлял 30 % от стоимости квартиры из расчета 495 долларов за квадратный метр (к примеру, однокомнатная квартира площадью в 35 кв.м. застройщикам обходилась в 17325 долларов). Правительством республики было предписано Министерству финансов предусмотреть средства для субсидирования первоначального взноса и процентной ставки по ипотечным кредитам коммерческого банка. Министерством финансов было выделено около 4 млн.сом, но в связи скудностью государственного бюджета, осуществление программы государственных субсидий по таким проектам остается пока открытым вопросом.

Показательным примером долевого строительства социального жилья являются 4 дома в «Джал-Артис». Была достигнута договоренность, по которому на условиях долгосрочного ипотечного кредитования будет выделено 400 одно - и двухкомнатных квартир для работников бюджетных организаций с фиксированной стоимостью в 460 долларов за кв.м. Министерство финансов республики выделило 26 миллионов сомов для субсидирования первоначального взноса в размере 30 %. Ипотечные кредиты, согласно заключенному договору, предоставляются под 10 % годовых сроком на 15 лет.

В последние годы муниципальные власти начали взаимодействовать с частными инвесторами, имеющими намерение строить жилье.  К примеру, в г. Бишкек частные  инвесторы могут строить многоэтажные жилые дома на муниципальной земле на условиях долевого строительства, с условием передачи 10% жилья в муниципальную собственность.

Бишкекским городским Кенешем также было принято постановление № 20 и утверждено Положение «О порядке и условиях долевого строительства многоквартирных жилых домов в городе Бишкек» от 27 ноября 2008 года. В соответствии с ним, предусмотрено формирование муниципального жилищного фонда в размере до 20% от строящегося жилья за счет городского бюджета, а 80% жилья на условиях долевого участия граждан.

В соответствии с данным положением предусмотрено заключение договора участия в долевом строительстве сроком до 5 лет, оплата строящегося жилья производится в три этапа: первый этап – подписание договора долевого участия в строительстве – 30%;  второй этап – период строительства и ввод в эксплуатацию -  30%; третий этап – период ввода в эксплуатацию и до передачи объекта долевого строительства в собственность – 40%.

На 2009-2012 годы на жилищное строительство было запланировано выделение около 1304,6 млн. сомов из средств местного бюджета. К сожалению, в последние годы, ввиду недостаточности муниципальных средств, эти программы сокращаются.

Далее рассмотрим практику решения жилищной проблемы в других странах. Одним из определяющих факторов развития жилищного строительства, несомненно, является его финансирование. Во всем мире, строительство (приобретение) жилья производится, как правило, за счет кредитов (ипотечных). Также немаловажна роль государства в поддержке населения для решения жилищных проблем.

Социально-ориентированная жилищная политика Скандинавских стран (Дания, Финляндия, Норвегия, Исландия, Швеция) нацелена на создание условий для обеспечения всех граждан современным жильем. В этих странах в основном используются три формы жилищного финансирования:

• финансирование ипотечными институтами;

• жилищные кредиты сберегательных банков;

• различные формы финансирования с государственной поддержкой.

Государственные гарантии получили наибольшее распространение в Исландии, где почти все кредиты, предоставляемые Жилищным фондом финансирования, гарантируются государством или правительством. В Финляндии гарантии охватывают около 20% кредитов на новое жилищное строительство и 40% кредитов на строительство жилья, предназначенного для сдачи в аренду. В Дании муниципалитеты предоставляют банкам гарантии только при кредитовании жилья, строящегося для целей социального найма. В Норвегии государственные гарантии почти не применяются.

Жилищное финансирование в Великобритании, в основном, построено на ипотечном кредитовании и мало подвержено вмешательству государства. Субъектами ипотечного кредитования в Великобритании являются строительные общества,  коммерческие банки, консолидированные кредиторы.

Во Франции жилищное кредитование характеризуется значительным участием государства в финансовой поддержке граждан при улучшении жилищных условий. Ипотечные кредиты выдают все банки, которые могут субсидируемыми (кредит с прямым субсидированием и жилищное кредитование на основе накоплений) и рыночными (с фиксированной ставкой, LTV до 60%, до 15 лет, с соблюдением требований к платежеспособности заемщиков на уровне 33%). Ипотечные ресурсы формируются за счет жилищных сберегательных контрактов, депозитов и ипотечных облигаций.

Государственное регулирование системы ипотечного кредитования осуществляется в виде как гибкой налоговой политики по отношению ко всем субъектам ипотеки (строительные организации, инвестирующие в строительство жилых домов, имеют некоторые налоговые льготы; налогооблагаемый доход граждан уменьшается на сумму процентов по кредиту), так и прямого жилищного субсидирования.

Примечательным является опыт Германии. Массовое строительство доступного жилья в послевоенной ФРГ оказалось самым масштабным и успешным строительным проектом за всю историю Европы: за двенадцать послевоенных лет было возведено 5 млн. единиц жилья общей площадью более 250 млн. кв. м. Для решения жилищной проблемы в 1949 году было создано министерство жилищного строительства, принят закон о жилищном строительстве.

Масштабная программа строительства социального жилья в Германии упиралась в необходимость изыскания значительных бюджетных средств. Начальным источником финансирования масштабной программы субсидирования жилищного строительства стала денежная реформа 1949 года. Несмотря на то, что обмен старых рейхсмарок на новые немецкие марки осуществлялся по курсу 10:1, платежи по договорам аренды жилья и по старым ипотечным кредитам, пересчитывались по курсу 1:1. Это означало, что значительный объем средств для нового строительства, брался из кармана граждан, уже имевших жилье.

Другим источником финансирования жилищного строительства стал т.н. налог срочной помощи, по которому владельцы земельных участков, не занятых под жилые дома, должны были выплатить в казну 3% от их стоимости.

Для стимулирования рынка кредитования жилья в 1949 году был создан государственный Орган жилищного кредитования,  предоставлявший кредиты под 6,45% годовых. Активно стимулировалось частное кредитование жилищного строительства - юридические или физические лица, выдававшие беспроцентный кредит на жилищное строительство, могли уже в текущем году списать сумму кредита со своих налогов. Помимо налоговых льгот правительство активно использовало и санкции. Под угрозой штрафов кредитные учреждения страны были обязаны выдавать не менее половины объема кредитов исключительно под жилищное строительство, причем по ставке, не превышающей 4,5% годовых. В то же время страховым компаниям предписывалось инвестировать в жилищное строительство не менее 40% от взносов, полученных в рамках программ страхования жизни.

Также ставка была сделана на привлечение накоплений граждан со средними и низкими доходами в жилищное строительство. В любом банке страны граждане могли открыть специальный целевой строительный вклад для инвестирования в жилищное строительство. В зависимости от размера семьи вкладчика, к объему вклада государством приплюсовывалось от 25 до 35% его суммы, но не больше 400 марок.

В дальнейшем, начиная с 1958 года, объем государственных инвестиций стал сокращаться на 10% ежегодно, при этом застройщики все чаще получали теперь не государственные субсидии, а беспроцентные ссуды. Так, в 50-х годах система строительных сберегательных накоплений стала в Германии (также и в Австрии) одним из основных механизмов привлечения средств в жилищный сектор и активно стимулировалась государством с помощью бюджетных субсидий и налоговых льгот.

Строительно-накопительные системы были также внедрены в ряде развитых и развивающихся стран. Различные формы долгосрочных накопительных систем используются во Франции, Испании, Тунисе, Марокко, Чили, Индонезии, Таиланде. Страны Восточной Европы - Чехия,  Словакия, Венгрия, в ходе осуществления экономических реформ также проявили интерес к системе строительных сбережений и в той или иной мере используют их.

Практически все постсоветские республики имеют схожие (с нашей республикой) проблемы, связанные недостаточностью государственного финансирования, необходимостью развития жилищного кредитования, высокой стоимостью строительства, с отсутствием земельных участков, усложняющимися задачами градостроительного регулирования  и т.д. В некоторых странах СНГ уже наработан определенный опыт по наращиванию объемов строительства доступного жилья. Наиболее масштабное жилищное строительство ведется в Российской Федерации.

Для решения жилищной проблемы в России в июне 1993 была разработана «Государственная целевая программа «Жилище», в дальнейшем была утверждена Федеральная целевая программа «Жилище» на 2002 – 2010 годы, был принят Жилищный кодекс РФ. В ходе реализации ФЦП «Жилище», были созданы правовые и организационные основы государственной жилищной политики, определены ее приоритетные направления и отработаны механизмы реализации. За  этот период за счет средств федерального бюджета было обеспечено жильем 131,5 тыс. семей граждан, из аварийного и ветхого жилищного фонда переселено 27 100 семей. При этом недостаточность федеральных бюджетных средств обусловило необходимость разработки национального проекта «Доступное и комфортное жилье - гражданам России», стартовавшем в 2006 году и  рассчитанном на 5 лет.

Одним из важнейших моментов практики развития жилищного строительства в России  явилось создание в 1997 году АИЖК (ОАО «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию»).  С 2003 года начали активно работать региональные операторы, которые покупали у банков ипотечные кредиты и рефинансировали их у АИЖК, в 2007 году были выпущены первые ипотечные облигации. Общий объем рефинансированных за 2003–2008 гг. закладных превысил 100 млрд. рублей.

Для оказания государственной поддержки ипотечным заемщикам, оказавшимся в тяжелом финансовом положении в 2009 году было создано Агентство по реструктуризации ипотечных жилищных кредитов (дочерняя компания АИЖК). Параллельно с этим АИЖК разработало проекты «Материнский капитал», «Стимул» (кредитование физических лиц и застройщиков, реализующих проекты строительства жилья эконом-класса). В 2011-2012 годы АИЖК запустило проекты для военнослужащих и других категорий населения. Были снижены ставки ипотечного кредитования для семей с двумя и более детьми (ставка по ипотечному кредиту снижалась на 0,25% - если в семье двое несовершеннолетних детей, и на 0,5 % - если детей трое и более), началась реализация проекта по внедрению ипотечного кредита «Молодые ученые», ориентированного на научных работников РАН в возрасте до 35 лет (доктора наук - до 40 лет), ипотечной программы для учителей государственных и муниципальных школ в возрасте до 35 лет, имеющих право на государственную субсидию для оплаты части первоначального взноса (кредит выдается под 8,5 % годовых).

Развитие деятельности агентства позволило к 2012 году предоставить через АИЖК 691,7 тыс. ипотечных кредитов на общую сумму 1032 млрд. руб., за 2012 год агентством было рефинансировало 45489 ипотечных кредитов на сумму 61 млрд. руб. Рост ипотечного рынка способствовал росту жилищного строительства. По данным Росстата, в 2012 году введено в эксплуатацию жилья общей площадью 65,2 млн. кв. метров.

Одним из эффективных механизмов развития стал Фонд содействия развитию жилищного строительства, также в РФ разрабатывается новая программа развития жилищного строительства до 2020 года. Одним из направлений которой является развитие арендного сектора жилья (государственного и частного). Считается, спрос на арендное жилье может, а в перспективе должен частично заместить спрос на приобретение жилья.

Для граждан с невысокими и средними доходами, у которых нет возможности выплачивать ипотечный кредит, разработана программа «Жилищный шаг», позволяющая поэтапно решать жилищный вопрос. Эта программа позволяет через накопительные механизмы, выгодные условия аренды и условия покупки жилья в рассрочку обзавестись собственным жильем. По предварительным расчетам, к 2020 году доля частного арендного жилищного фонда может достичь около 15 % всего жилищного фонда. Таким образом, программа предлагает альтернативный путь банковской ипотеке, позволяя шире использовать накопительные схемы финансирования жилищного строительства.

В Беларуси ежегодно вводится около 5 млн.кв.м, значительная часть жилья  строится за счет средств государства. За 1996-2012 годы почти 600 тысяч нуждающихся семей улучшили свои жилищные условия. В целях создания условий для массового строительства жилья, в 2006 году была разработана Государственная комплексная программа развития материально-технической базы строительной отрасли. В  «Концепции строительства (реконструкции) доступного и комфортного жилья для граждан Республики Беларусь», утвержденной в 2008 году заложены основы расширения возможностей граждан самостоятельно решать свой жилищный вопрос.

Согласно этой концепции государственная поддержка строительства жилья стала более адресной, оказывается с учетом реальных финансовых возможностей людей, осуществляется жесткий контроль за целевым использованием, введено строительство жилья по госзаказу.  Строительство по госзаказу происходит по схеме: сначала госзаказчики (к примеру, УКСы) строят дом, затем готовое жилье предлагается очередникам по ценам, сложившимся на дату ввода дома в эксплуатацию, с предоставлением льготного кредита. Еще одним направлением развития жилищного строительства выбрано арендное жилье, при этом весь имеющийся фонд служебного жилья переводится в категорию арендного.

Начиная с 2005 года, Правительством Республики Казахстан было разработано несколько программ по развитию жилищного строительства.

Основными направлениями Государственной программы развития жилищного строительства на 2005-2007 годы являлись обеспечение устойчивого темпа роста строительства жилья, доступного для широких слоев населения путем снижения его стоимости, увеличение сроков жилищного кредитования, снижения первоначального взноса и ставки кредитования. Было предусмотрено строительство коммунального жилья и доступного жилья (не выше 56515 тенге за 1 кв.м.) за счет государственных средств для приоритетной категории граждан (молодые семьи, имеющие детей, бюджетные работники), а также развитие индивидуального жилищного строительства и строительство жилья за счет привлечения частного капитала. Программа ипотечного кредитования доступного жилья осуществлялась на условиях: размер процентной ставки - 10 %; первоначальный взнос - 10 %; срок - 20 лет. В результате реализации этой программы было построено 17,9 млн.кв.м. жилья при запланированном 15,8 млн.кв.м.

Государственная программа жилищного строительства на 2008-2010 годы также была посвящена обеспечению жильем малообеспеченных граждан (по цене 56515 тенге за 1 кв.м. жилья). Кредитование осуществлялось через систему жилищных строительных сбережений с использованием предварительного займа. При этом за счет средств республиканского бюджета шло продолжение строительства арендного жилья и инженерно-технической инфраструктуры застраиваемых территорий. По итогам реализации данной программы, фактически было введено 19,7 млн. кв. м. жилья при запланированных 19,3 млн.кв.м.

Для интенсивного развития жилищного строительства была разработана Программа по развитию строительной индустрии и производства строительных материалов Республики Казахстан на 2010 - 2014 годы, основной целью которой является обеспечение индустриально-инновационного развития строительной индустрии, устойчивого и сбалансированного производства строительных материалов в республике.

Под влиянием мирового кризиса в Казахстане произошло снижение частных инвестиций в жилищное строительство, за счет которых в докризисный период строилось более 87 % жилья. В 2011 году Правительство утвердило Программу жилищного строительства в Республике Казахстан на 2011 - 2014 годы. Чтобы сохранить объемы жилищного строительства, стимулировать привлечение частных инвестиций, было решено более шире использовать систему жилищных сбережений, продолжать строительство инженерной инфраструктуры и др. В рамках этой программы было предусмотрено кредитование жилья муниципалитетами через «Жилищный строительный сберегательный банк Казахстана», развитие индивидуального жилищного строительства, поддержка коммерческого жилья путем фондирования банков второго уровня, создание АО «Фонд недвижимости «Самрук-Казына» и другие дополнительные стимулы. Эти меры дали возможность в 2011 году ввести 6,5 млн. кв.м. запланированном объеме в 5,96  млн.кв.м.. В последнее время в Казахстане разработана Программа «Доступное жилье - 2020», предусматривающая строительство за эти годы 69,05 млн. кв.м жилья, в т.ч. ввод арендного жилья не менее 1 млн.кв., внедрение механизмов аренды с выкупом, комплекс мер по дальнейшему развитию строительной индустрии.

Как показывает практика жилищного строительства стран СНГ в переходный период, невозможно решить жилищные проблемы населения только рыночными или административными (распределение государством бесплатного жилья) методами. Об этом свидетельствует мировой опыт и наше недавнее прошлое. Поэтому к настоящему времени большинство стран СНГ находится в поиске оптимального сочетания этих двух социальных технологий обеспечения жильем населения.

 

2. СТРОИТЕЛЬСТВО ДОСТУПНОГО ЖИЛЬЯ В КЫРГЫЗСКОЙ РЕСПУБЛИКЕ

В жилищном строительстве Кыргызской Республики имеется комплекс проблем, препятствующих его развитию и решению жилищных проблем населения. Для интенсивного развития жилищного строительства следует, в первую очередь, четко определиться с подходом государства к жилищному обеспечению граждан, т.е. с жилищной политикой. Государственная жилищная политика должна обеспечить устойчивое развитие жилищного строительства, позволяющее удовлетворять жилищные потребности населения путем строительства доступного жилья. В жилищной политике должны быть заложены механизмы осуществления государственной поддержки строительства доступного жилья, разработки и реализации государственных специальных  жилищных программ и мер.

На данном этапе мы считаем необходимым усиление государственного регулирования жилищного строительства, которое должно осуществляться путем воздействия государства на предложение жилья (со стороны отрасли жилищного строительства) и воздействии государства на формирование платежеспособного спроса на строящееся жилье, предъявляемый со стороны населения (рис.4).

Воздействие государства на предложение осуществляется посредством территориального планирования, градостроительного и технического регулирования, надзора за качеством строительства, формирования конкурентной среды, повышения инвестиционной активности, оказания поддержки в развитии потенциала предприятий строительного комплекса.

Для повышения привлекательности инвестирования в жилищное строительство, государство должно предоставлять инвесторам: надежные права на подготовленные и сформированные земельные участки; открытую информацию о возможностях использования объекта инвестирования; оптимизировать административные процедуры для осуществления строительства.

 

Рис.4. Концептуальная модель развития жилищного строительства

Источник: разработано автором

Для преодоления беспорядочности и хаотичности современной застройки весьма актуальной задачей органов местного самоуправления является ускорение разработки градостроительной документации – генпланов, ПДП, правил землепользования и застройки

Важнейшей из проблем жилищного строительства является вопрос предоставления земельных участков. Необходимо скорейшее учреждение Фонда развития жилищного строительства в соответствии с новым Жилищным Кодексом КР, проведение полной инвентаризации земельного фонда, выявление и формирование единого реестра участков, пригодных для жилищного строительства, выработка единой методики определения их стоимости. Предоставлять земельные участки нужно открыто и гласно, путем проведения аукционов.

Мы считаем, что уже сейчас нужно начинать разрабатывать перспективные планы реконструкции существующей многоквартирной застройки, которая в недалеком будущем перейдет в разряд ветхого и аварийного жилья. Для нового строительства необходима организация амортизационных фондов таких домов,  другую часть средств могут вложить сторонние лица, желающие приобрести жилье в новом доме.

Также следует провести реструктуризацию земельного фонда законсервированных промышленных зон и новых жилых массивов, опоясывающих крупные города путем выкупа и отвода земель под многоэтажную застройку.

Для наращивания объемов жилищного строительства необходимы меры в области усиления потенциала предприятий строительного комплекса:

разработать Государственную программу модернизации и развития строительного комплекса в КР с определением перечня предприятий для оказания поддержки модернизации (с условием внедрения системы менеджмента качества);

предоставить поддержку предприятиям, осуществляющим модернизацию по оплате процентов по кредитам или части затрат по лизинговым платежам;

создать специализированную государственную лизинговую компанию в целях модернизации  предприятий и строительных компаний, разработать механизмы субсидирования лизинговых платежей;

обеспечить возможность льготного кредитования застройщиков жилья в банковских учреждениях с государственной долей.

Меры государственной поддержки и стимулирования населения в строительстве (приобретении) жилья должны носить строго адресный характер. Граждан, нуждающихся в жилье и в улучшении жилищных условий, предлагается разделить на  категории. Для малообеспеченных слоев населения следует строить социальное (бесплатное) жилье за счет бюджетных средств и ГЧП. Для остальных категорий следует применять практику частичной поддержки (возвратные субсидии, льготное налогообложение, субсидирование процентных ставок и др.).

Также требуется разработка и реализация специальных жилищных программ, направленных на удовлетворение жилищных потребностей отдельных категорий граждан республики (сирот, многодетных семей, бюджетников и др.).

Наряду со строительством социального жилья необходимо ввести в практику предоставление арендного жилья, строительством которого могут заниматься как государство, так и частные компании на условиях ГЧП. Государственная поддержка застройщикам в строительстве арендного жилья может быть оказана путем предоставления бюджетных субсидий, гарантий по кредитам, компенсации части процентных ставок по кредитам, налоговых льгот, выделения земельных участков на льготных условиях и др.

Значительное место в системе финансирования должно быть отведено источникам, формируемым за счет средств частных инвесторов, в том числе и населения. Для решения жилищной  проблемы мы предлагаем  широкое внедрение сберегательно-накопительной модели финансирования строительства (приобретения) жилья.

Для эффективного решения жилищной проблемы мы предлагаем модель строительства доступного жилья (рис.5), призванную обеспечить доступность строительства (приобретение) жилья основной части населения  в соответствии с их платежеспособным спросом как самостоятельно, так и с различными  формами государственной поддержки и ГЧП. 

 

 

 

Рис.5. Предлагаемая модель строительства доступного жилья

Источник: разработано автором

Согласно этой модели. для осуществления широкого строительства жилья в Кыргызской Республике необходимо разработать и провести следующий комплекс мероприятий.

1.Инициировать разработку (доработку) и принятие  законодательных и нормативных актов, регулирующих отношения в сфере строительства доступного жилья: Градостроительного Кодекса КР, Закона КР «О долевом строительстве», Закона КР «О жилищно-строительных сбережениях населения», Закон КР «Об арендном жилье», внести дополнения в Жилищный Кодекс КР (в части строительства социального (социально-частного) жилья),  государственного жилищного стандарта (для социального и арендного жилья), утвердить типовые проекты жилых домов эконом-класса.

2.Провести общественные слушания и широкомасштабную пропаганду жилищно-сберегательной модели среди населения через СМИ.

3.Оперативно начать разработку и внедрение системы жилищно-строительных сбережений (ЖСС) для финансирования строительства жилья. Сберегать необходимые средства для приобретения жилья население может следующими путями:  

- создать жилищно-сберегательный банк (по примеру Казахстанского ЖССБК). Механизм финансирования должен быть основан на накоплении индивидуальных сбережений в целях получения займа для строительства (приобретения) жилья. Гражданин подписывает договор, делает взносы, начисляются банковские проценты плюс государство начисляет ему жилищные премии. Предусматривается накопление на банковских счетах в течение 5-7-10 лет определенной суммы. Эти деньги человек использует в качестве первого взноса, затем банк дает ипотечный кредит. Залогом является строящееся (приобретаемое) жилье.

- перспективным является внедрение принятых в мировой практике финансовых институтов, таких как депозитно-кредитные банки, наиболее распространенной и успешно применяемой формой которых являются строительные сберегательные кассы. Так, необходимо стимулировать создание ссудно-сберегательных жилищно-строительных касс (ССЖСК) закрытого типа, аккумулирующих накопления граждан для предоставления кредитов.

- органами местного самоуправления начать эмиссию жилищных сертификатов под строительство жилых объектов на муниципальных участках.

4. Вновь создаваемому Фонду развития жилищного строительства необходимо предоставить право сформировать единый реестр участков государственного и муниципального земельных фондов, пригодных под жилищное строительство. В функции фонда должна быть включена и обязанность подготовки соответствующей инженерно-технической инфраструктуры. Эти работы должны проводиться как за счет бюджетных средства (включая местные бюджеты), так и за счет средств частных инвесторов на основе государственно-частного партнерства.  

5. Начать масштабное строительство социального жилья для граждан, состоящих на официальном учете. Приведем приблизительный расчет стоимости строительства.

 В 2012 году семей, нуждающихся в жилье и состоящих на официальном учете зафиксировано – 14,5 тысяч. Для  обеспечения их жильем (минимально по 12 кв.м. на человека), требуется построить не менее 661,2 тыс.кв.м.  Цель по обеспечению нынешних официальных очередников можно решить за 10 лет, осуществляя строительство жилья  по 66,12 тыс.кв.м. ежегодно. Если строить стандартное жилье (крупнопанельное домостроение) по 18130 сом. за 1 кв.м., то необходимо изыскивать по 1198,76 млн.сом. ежегодно. Для этого могут быть привлечены как государственные (муниципальные) финансы, так и средства самих граждан, нуждающихся в жилье. Мы предлагаем использовать следующее соотношение форм государственной поддержки:

- 33% или 21,82 тыс.кв.м. (5 девятиэтажных крупнопанельных домов) строить ежегодно за счет полного государственного финансирования (для первоочередников) – 395,59 млн.сом;

- 20% или 13,22 тыс.кв.м. строится с предоставлением жилищных сертификатов (30% стоимости жилья). На это потребуется 239,75 млн.сом;

- 10% или 6,612 тыс.кв.м. жилья можно построить за счет средств самих граждан с субсидированием 6% ставок кредитов, это требует 7,19 млн.сом;

- 27% или 17,85 тыс.кв.м. строится на основе социальной ипотеки (10% ставки на 10 лет), при наличии накопленного первоначального взноса в размере 30% стоимости жилья. Для этого государству следует изыскивать ежегодно по 226,53 млн.сом., которые будут частично возвращаться получателями на основе аннуитетных платежей;

- 10% или 6,61 тыс.кв.м. жилья можно построить на основе ГЧП, здесь государству придется изыскивать ежегодно примерно 14,85 млн.сом. Это затраты на проектно-изыскательские работы, подвод инженерных коммуникаций, земля предоставляется бесплатно.

В целом, для строительства 66,112 тыс.кв.м. жилья при государственной поддержке требуется 730,47 млн.сом. ежегодно.

Таким образом, государство (муниципалитеты), смогут оказать поддержку гражданам, состоящим на официальном учете. Остальные граждане, нуждающиеся в улучшении жилищных условий, могут  воспользоваться системой строительных сбережений. Государство (муниципалитеты), выступая в качестве соинвесторов и заказчиков строительства социального жилья, будут вправе устанавливать и регулировать цены, добиваясь от проектных и подрядных организаций снижения себестоимости жилья. Такое регулирование не будет чисто административным, а экономическим рычагом, оказывающим позитивное влияние на поведение участников, действующих в сегменте коммерческого строительства жилья.

6. Начать строительство арендного жилья. В нашей республике есть огромный спрос на арендное жилье. Коммерческий  сегмент рынка жилья предлагает достаточное количество жилых помещений, предоставляемых в аренду. Но большинству граждан эти предложения являются недоступными.

Проекты строительства арендной недвижимости за рубежом всегда финансируются посредством долгосрочных ресурсов либо ипотечных кредитов (под 5–6% годовых со сроком погашения до 30 лет), но в Кыргызстане это большая проблема, поэтому здесь нужно привлечь потенциал ГЧП. Так, государство (муниципалитеты) совместно с частными инвесторами может участвовать в строительстве таких домов (табл.5):

Таблица 5 – Схемы строительства арендного жилья

Вид арендного жилья	Участок	Источники финансирования	Форма предоставления	Плата	Арендаторы
Социальное	муниципа-льный с сформированной ИТИ	- бюджетные средства - средства государств. НПФ	социальный наем без права выкупа	низкая	официальныеочердники
			социальный наем с правом выкупа путем системы ЖСС	умерен.  с учетом выкупа
Социально- частное	муниципа-льный с привлече-нием ГЧП	- бюджетные средства - частные инвестиции	социальный наем без права выкупа	низкая	официальныеочердники
			социальный наем с правом выкупа через ЖСС	умерен.  с учетом выкупа	все нуждающиеся
Коммерчес-кое	на коммерч. основе	- частные инвестиции	коммерческий наем	ниже рыночн.	все нуждающиеся

Часть из нуждающихся граждан, кто сможет накопить необходимые средства, может в последующем  выкупить арендуемое жилье. Граждане, которым по законодательству не положено социальное жилье, и не имеющие средств на покупку коммерческого жилья, могут воспользоваться коммерческим арендным жильем на цивилизованной основе.

Предлагаемые меры должны позволить увеличить темпы жилищного строительства, объемы производства строительной отрасли и смежных отраслей, развить ипотечный рынок и т.д.

Как видно из вышеизложенного, в данной работе мы попытались концептуально описать некоторые из возможных путей решения жилищной проблемы в нашей республике. Конечно, все это требует более детального рассмотрения и расчетов.

ВЫВОДЫ И РЕЗУЛЬТАТЫ ИССЛЕДОВАНИЯ

Жилищное строительство Кыргызской Республики характеризуется многочисленными проблемами: постоянное удорожание стоимости строительства, несоответствие  материально-технической базы строительного комплекса потребностям отрасли, отсутствие земельных участков, нарушение правил градостроительства, недостаточность финансирования жилищного строительства и др.

 Анализ мировой практики жилищного строительства показал, в целом, можно выделить следующие характерные черты, способствующие развитию жилищного строительства: четкие правовые условия, институциональные механизмы градостроительного регулирования (при распределении земельных участков и формировании инфраструктуры), развитость системы жилищных сбережений и долгосрочного кредитования, использование различных форм государственной  поддержки.

Исходя из этого, мы пришли к выводу, что решение жилищных проблем населения невозможно без усиления государственного регулирования жилищного строительства. Государственное влияние и  поддержка необходимы как в создании благоприятной среды жизнедеятельности населения (градостроительное и техническое регулирование), условий для осуществления строительства доступного жилья (поддержка развития строительного комплекса), так и в части финансирования строительства жилья.

Предлагаемая модель строительства доступного жилья призвана обеспечить доступность жилья основной части населения  в соответствии с их платежеспособным спросом как самостоятельно, так и с различными  формами государственной поддержки и ГЧП путем:

формирования нормативно-законодательной базы осуществления строительства доступного жилья;

проведения широкомасштабной пропаганды жилищно-сберегательных моделей среди населения через СМИ. разработка и внедрение системы жилищно-строительных сбережений (ЖСС);

формирования единого реестра участков государственного и муниципального земельных фондов, подготовка соответствующей инженерно-технической инфраструктуры;

осуществления масштабного строительства социального жилья и программ по строительству арендного жилья с привлечением бюджетных средств и ГЧП.

Таким образом, для решения жилищной проблемы в нашей республике необходимо создать эффективно работающую систему обеспечения доступным жильем  граждан со средними и низкими доходами.