Главные новости » Экономика » Инвестиционная доходность в недвижимости определяется финансовой структурой, а не процентной ставкой

20.02.2026, 15:25

Инвестиционная доходность в недвижимости определяется финансовой структурой, а не процентной ставкой

Три года без затрат на управление: стратегическое преимущество проекта Royal Central Park

В условиях высоких процентных ставок, основным риском для инвесторов в недвижимость становится не замедленный рост рынка, а преждевременное возникновение капитальных затрат в инвестиционном цикле. Если денежный поток истощается уже в начале, внутренняя норма доходности (IRR) оказывается «сжатой» до того, как актив сможет продемонстрировать свою реальную стоимость. В этой ситуации можно увидеть отличие между сделками с краткосрочными льготами и системными инвестиционными стратегиями, рассчитанными на длительный срок.

Поэтому финансовая структура, предлагаемая Royal Central Park, не просто обеспечивает краткосрочные процентные льготы. Это тщательно спроектированный финансовый механизм, который позволяет инвесторам гибко управлять денежными потоками и удерживать квартиры до момента активного роста цен, избегая вынужденной продажи из-за давления процентов. Первые три года представляют собой не просто «льготный период», а стратегический финансовый буфер для оптимизации IRR.
Интерьер квартиры в корпусе Atlas (Y2), фаза The Essence

Такой подход не является новшеством в мировой практике инвестиционной недвижимости. Исследования показывают, что крупные городские проекты с поэтапной реализацией и интеграцией инфраструктуры, как правило, демонстрируют более высокие темпы роста цен по сравнению с отдельными проектами. Согласно отчету Savills о городской недвижимости в Азии, квартиры в крупных мастер-планируемых сообществах в Сингапуре, Сеуле и Шанхае за один и тот же цикл развития показали рост цен на 20–40% выше, чем проекты, не входящие в комплексные планы. Это объясняется не спекуляциями, а постепенным накоплением стоимости по мере завершения инфраструктуры, благоустройства и увеличения плотности населения.

В Лондоне исследования CBRE показывают, что в таких мастер-планируемых районах, как Canary Wharf и King’s Cross, на ранних этапах цены на квартиры были значительно ниже, чем после выхода проектов на стабильную эксплуатацию. В течение 7–10 лет стоимость недвижимости возросла, когда эти районы трансформировались из «зон развития» в новые функциональные центры. Основная часть прироста цен фиксировалась после того, как инвесторы преодолели период наивысших капитальных затрат, что подчеркивает важность удержания активов на протяжении всего цикла.

На Ближнем Востоке, интегрированные городские районы Дубая, такие как Downtown Dubai и Dubai Marina, также служат ярким примером. По данным Knight Frank, квартиры в этих районах показывают долгосрочный рост цен выше среднего благодаря способности привлекать жителей, компании и международные потоки капитала, в то время как небольшие проекты вокруг них демонстрируют более низкий рост и высокую волатильность. Здесь ключевым фактором остается не процентная ставка на момент покупки, а возможность удерживать актив во время формирования и переоценки его стоимости.

Что касается Royal Central Park, трехлетняя структура без cost of carry предоставляет инвесторам возможность реализовать успешную стратегию, проверенную на глобальном уровне: приобретать на ранних стадиях, удерживать актив во время ценового роста и начинать погашение финансовых обязательств только после того, как актив достигнет новых уровней цен. По мере роста рынка и переоценки стоимости активов, соотношение кредита к стоимости (LTV) улучшается, что делает долг относительно стоимости активов «легче».

Изображение Royal Central Park и 5 башен фазы The Essence — официально в продаже с января 2026 года.

Это и есть разница между пассивным и стратегическим рычагом. Пассивный рычаг заставляет инвестора одновременно занимать средства и терять денежный поток, сжимая IRR с самого начала. Стратегический рычаг же позволяет привлекать средства в нужный момент и оплачивать капитальные затраты только после роста стоимости актива, укрепляя инвестиционную позицию.

С точки зрения механики получения прибыли, инвесторы Royal Central Park не просто используют «трехлетнюю льготу» для покупки квартиры. Они получают структуру, которая позволяет удерживать позицию на растущем рынке Бишкека без снижения IRR из-за процентов. В условиях, где время является ключевым конкурентным преимуществом, это и есть основная ценность, которую Royal Central Park предлагает долгосрочным инвесторам.

Моделирование финансового рычага (процентная модель)

Для иллюстрации эффективности финансового рычага, независимо от абсолютной стоимости квартиры, модель построена на основе процентных соотношений. Инвестор использует структуру капитала 30% собственных средств и 70% банковского кредита с трехлетним льготным периодом по основной сумме и процентам, при этом расходы по процентам на этот период оплачивает застройщик.

Ландшафтный сад фазы The Essence — масштабный городской комплекс All-in-one Royal Central Park

Модель предполагает, что в первый год стоимость актива вырастет на 35% с последующей стабилизацией в течение следующих двух лет. Это отражает консервативный сценарий, который позволяет выделить чистый эффект финансового рычага.

В таких условиях через три года стоимость актива составит 135% от первоначальной, при этом долг останется на уровне 70%. Стоимость собственного капитала составит 65%, что соответствует разнице между стоимостью актива и долгом. Таким образом, по сравнению с первоначальными 30% собственных средств, прирост капитала составит 35 процентных пунктов, что эквивалентно примерно 117% доходности на собственный капитал (ROE) за трехлетний период, не учитывая дополнительные факторы роста, такие как доход от аренды или рефинансирование.