Цены на землю в Бишкеке «улетели в космос», а квартиры дорожают на фоне инфляции — Финансист рассказал, что происходит на рынке жилья
- Арсланбек, как вы прогнозируете дальнейшее развитие цен на недвижимость? Есть ли признаки «пузыря» на рынке?
- Да, на рынке действительно наблюдаются сигналы, указывающие на то, что строительные компании сталкиваются с трудностями в продаже первичного жилья. Тем не менее, текущая ситуация неоднозначна. Существует два параллельных тренда: один — долгосрочный, другой — краткосрочный.
Экономический рост и увеличение населения повышают спрос
Первый и наиболее значимый тренд связан с экономикой. Кыргызстан отличается высокой рождаемостью. Хотя этот показатель сейчас снижается, поколение, рожденное между 2015 и 2020 годами, выросло и нуждается в жилье. Увеличение молодежного населения требует новых объектов недвижимости.
Кроме того, экономика страны продолжает развиваться. Средняя Азия сейчас демонстрирует впечатляющие темпы роста, и Кыргызстан не исключение. Повышение уровня жизни способствует тому, что у людей появляется больше возможностей для заработка и инвестирования в недвижимость. Конфликт между Россией и Украиной также влияет на экономическую ситуацию, так как в Кыргызстане остаются многие граждане России, которые работают и взаимодействуют с местной экономикой.
Рост китайского бизнеса также влияет на ситуацию
За последний год наблюдается значительная активизация со стороны Китая. Увеличение числа китайских граждан в Кыргызстане заметно. Ожидается, что визовый режим с Китаем будет смягчен, как это уже произошло с Узбекистаном и Казахстаном. Множество китайских компаний входят на рынок, покупают недвижимость и строят заводы. Важным событием стало начало проекта железной дороги Китай-Кыргызстан-Узбекистан.
- Как это повлияет на нашу страну?
- Китай — это огромная экономика, способная оказать значительное влияние на Кыргызстан. Также стоит отметить возвращение мигрантов из России, где ужесточились требования. По некоторым оценкам, около 30% мигрантов уже вернулись в Кыргызстан, и всем им необходимо жилье.
Процесс урбанизации продолжается: современное сельское хозяйство требует все меньше работников, что приводит к сокращению сельского населения. Люди переезжают в региональные города, особенно в Бишкек, где молодежь стремится жить в современных условиях.
Существуют и социальные факторы, такие как разводы, которые также влияют на рынок недвижимости. В случае развода семьи, например, требуется больше квартир — две однокомнатные вместо одной большой.
Ипотека остается на уровне 30-летней давности
- Что вы думаете о государственной ипотечной программе, может ли она улучшить ситуацию со спросом?
- Государственная ипотечная компания (ГИК) действительно предлагает много жилья на привлекательных условиях, но этого недостаточно. Кроме ГИКа, нормальные ипотечные предложения отсутствуют. Процентные ставки слишком высоки, а сроки — слишком короткие. В отличие от других стран, в Кыргызстане не сформирован полноценный ипотечный рынок, поэтому спрос на жилье остается высоким.
Существует множество людей, нуждающихся в жилье, которые сталкиваются с проблемами аренды, особенно в столице. С ростом экономики все больше людей могут позволить себе купить недвижимость, что приводит к активизации на рынке.
Рост бюджета сопровождается увеличением долга
В последнее время экономика демонстрирует рекордный рост. Государственные инвестиции в экономику значительно увеличились, бюджет вырос в три раза. Однако вместе с этим растет и долг — выпущены евробонды, местный долг тоже увеличивается. Это ведет к насыщению экономики деньгами, что должно позитивно сказаться на возможностях граждан зарабатывать и приобретать недвижимость.
Конкуренция и насыщение рынка
- Вы отметили второй краткосрочный тренд
- Да, этот тренд свидетельствует о временном насыщении на рынке недвижимости и дисбалансе. В Бишкеке более 500 компаний занимаются строительством, что создает высокую конкуренцию и множество предложений. В ответ на это цены начинают регулироваться, предлагаются скидки и другие условия.
Иностранные компании, включая китайские и вьетнамские, входят на рынок, что создает избыточное предложение. Это образует «кровавый океан» конкуренции, который ослабляет продажи. Клиенты становятся более разборчивыми, а поставщики начинают работать по бартеру. Этот период, возможно, не продлится долго, но может привести к снижению цен в некоторых сегментах.
Строительные компании могут начать предлагать скидки или условия по бартеру, чтобы получать наличные. Важно отметить, что местоположение недвижимости становится ключевым фактором. На рынке останутся только сильные компании, а качество будет цениться.
Таким образом, на ближайшие десять лет можно ожидать роста интереса к недвижимости благодаря дефициту на рынке. Однако краткосрочные колебания могут привести к временной стагнации, за которой последует новый рост.
Инфляция обесценивает активы
- Почему же цены на недвижимость так значительно увеличились?
- После пандемии наблюдается отложенный спрос. Рынок не мог предложить достаточное количество жилья, а экономические последствия войны между Украиной и Россией привели к появлению иностранных покупателей. С ростом экономики люди стали больше зарабатывать.
Однако стоит учесть, что за последние пять лет инфляция составила 58%. Это означает, что национальная валюта обесценилась на этот процент.
Если доллар не изменился в цене, то он также обесценился на 60% в нашей стране.
Даже если кто-то инвестировал в депозиты, доходы составили в среднем 70%, что не покрывает инфляцию. Реальный доход за пять лет составил всего 2% годовых.
Это указывает на то, что инфляция съедает доходы и вызывает иллюзию роста цен на квартиры, которые на самом деле просто отражают обесценивание денег.
Аренда коммерческой недвижимости удвоилась
Недавно аренда коммерческих помещений выросла с 12 до 20 долларов за квадратный метр. Это на 50% увеличение арендной платы. Следовательно, рост цен на аренду также ведет к увеличению стоимости недвижимости, но это также связано с обесцениванием денег.
Рассмотрим цену на золото: за последние 20 лет оно подорожало более чем в 10 раз, что говорит о том, что доллар обесценился относительно золота.
Таким образом, можно утверждать, что недвижимость не только растет в цене, но и служит защитой от инфляции и обесценивания. Эти процессы могут продолжаться, учитывая глобальную геополитическую нестабильность.
Ситуация на рынке эконом-класса останется стабильной
- Каковы прогнозы относительно цен на квартиры в Бишкеке? Упадут ли они или продолжат расти?
- Эксперты предполагают, что цены на жилье в премиум и комфорт-классе могут немного снизиться за счет скидок, так как продавцы идут навстречу покупателям. Однако цены на жилье эконом-класса, скорее всего, останутся высокими, поскольку спрос остается стабильным, несмотря на активность ГИК.
Государственная ипотечная компания не может удовлетворить весь спрос, даже при рекордных объемах строительства. Кроме того, цены на строительные материалы и рабочую силу растут, а дефицит квалифицированных специалистов увеличивается. Сегодня строители диктуют условия, в отличие от нескольких лет назад. Таким образом, цены на жилье эконом-класса могут продолжать расти.
Цены на земельные участки стремительно увеличиваются
- Вы упомянули о росте цен на земельные участки. Что на это повлияло?
- На рынке земли в Бишкеке, кажется, формируется «пузырь». Цены на землю значительно возросли и превышают показатели Алматы и Ташкента. Это связано с высокой конкуренцией между строительными компаниями, которые стремятся приобрести привлекательные земельные участки, что приводит к росту цен.
Кроме того, наблюдается дефицит земли, так как многие участки возвращаются в государственную собственность. Строительные компании активно борются за выгодные локации.
Когда рынок начинает «охлаждаться» из-за избытка предложения, хорошее местоположение становится важным фактором для успешных продаж. Даже в условиях кризиса, квартиры на привлекательных участках будут продаваться легче.
Следует отметить, что владельцы земельных участков в Кыргызстане получают от застройщиков 18-25% от объемов построенной недвижимости, в то время как в Турции эта доля может достигать 50%. Это может измениться в будущем, так как местоположение будет играть ключевую роль в конкурентоспособности.
Ближайшие тенденции на рынке участков
- Как вы думаете, цены на земельные участки будут расти дальше?
- Я считаю, что в будущем цены на участки будут продолжать расти, но сейчас наблюдается перегрев, и возможно снижение цен. Некоторые эксперты предполагают, что «перегретые цены» могут корректироваться в связи с расширением города и увеличением доступной земли.
Также наблюдается массовая трансформация сельскохозяйственных земель в Бишкеке и его окрестностях, что открывает новые возможности для строительства. Государство упрощает этот процесс и получает 10% от всех построенных объектов на таких участках, что делает трансформацию выгодной.
Кроме того, происходит перенос промышленных предприятий за пределы города, что также способствует созданию новых жилых зон. Чем больше таких процессов, тем больше цены могут корректироваться после «пузыря». Поэтому хорошая инвестиция сегодня — это покупка земли вокруг Бишкека, так как столица продолжит расти.
Земля вокруг Бишкека — выгодная инвестиция
- Как вы оцениваете развитие рынка недвижимости в Иссык-Куле? Куда лучше вложиться — в Бишкек или Иссык-Куль?
- В настоящее время многие инвесторы выбирают недвижимость как способ вложения средств, так как другие инструменты не так развиты. Инвестиции в первичное жилье могут приносить доход от 30% до 70% годовых.
Флиппинг, то есть покупка квартиры на стадии строительства и последующая продажа после ремонта, также приносит высокие доходы. Если в Бишкеке востребованы квартиры, то на Иссык-Куле наблюдается бурное развитие, где компании строят новые объекты, и спрос на аренду значительно превышает спрос в Бишкеке.
Иссык-Куль может стать Дубаем Средней Азии
Иссык-Куль становится всё более привлекательным направлением для инвестиций. За короткий летний сезон можно заработать больше, чем за целый год в Бишкеке. Это место привлекает не только местных инвесторов, но и иностранцев, что создает международный рынок недвижимости.
С 2024 года иностранцам разрешено покупать недвижимость в курортной зоне Иссык-Куля, что только усилит спрос. Развитие инфраструктуры и разнообразие развлечений сделают этот рынок еще более привлекательным для инвесторов.
Важно обеспечить экологию региона, чтобы сохранить его привлекательность для туристов. Иссык-Куль представляет собой интересное направление для инвестиций, перспективы которого выглядят гораздо более многообещающими, чем в Бишкеке.
- В конце, можете подвести итог нашего разговора?
- В заключение, хочу отметить, что рынок недвижимости Кыргызстана продолжит развиваться. Я не ожидаю крупных кризисов, так как жилье — это базовая потребность людей. Учитывая растущее население и урбанизацию, спрос на недвижимость будет только увеличиваться.
Государственная поддержка также сыграет свою роль в этом процессе. Недвижимость остается простым и понятным инструментом для инвестирования, что делает рынок привлекательным для местных инвесторов.
Инвестиции будут способствовать развитию рынка недвижимости, и я настоятельно рекомендую всем изучать этот сектор, так как возможности для заработка здесь весьма привлекательны.
- Благодарю за интересное интервью.
Читайте также:
