Три года без управленческих расходов здания: стратегическое преимущество Royal Central Park

Как отсутствие управленческих платежей влияет на собственников и арендаторов


На фоне высоких процентных ставок основной риск для инвесторов в недвижимость не заключается в медленном темпе роста рынка, а в том, что стоимость капитала может возникнуть слишком рано в цикле инвестирования. Если денежный поток иссякает на ранних этапах, это приводит к «сжатию» внутренней нормы доходности (IRR) до того, как актив успевает продемонстрировать свою реальную ценность. Здесь и проходит граница между краткосрочными выгодами и системной инвестиционной стратегией с долгосрочной перспективой.

Поэтому предложение финансирования Royal Central Park выходит за рамки просто краткосрочных процентных льгот. Это финансовая модель, которая предоставляет инвесторам необходимую гибкость в денежном потоке, позволяя им удерживать квартиры до тех пор, пока рынок не перейдет в фазу активного роста цен, вместо того чтобы спешно выходить из инвестиций под давлением процентов. Первые три года представляют собой не просто «льготный период», а тщательно продуманный финансовый буфер, нацеленный на оптимизацию IRR.
Интерьер квартиры в Atlas (Y2), фаза The Essence

Данный подход уже давно зарекомендовал себя на международной арене инвестирования в недвижимость. Исследования показывают, что крупные городские проекты с последовательной реализацией и полной интеграцией инфраструктуры обычно показывают более высокий рост цен по сравнению с отдельными проектами. Например, согласно отчету Savills о комплексной городской недвижимости в Азии, квартиры в крупных мастер-планируемых сообществах Сингапура, Сеула и Шанхая увеличились в цене на 20–40% больше, чем проекты, не включенные в комплексные планы, за тот же период развития. Это обусловлено не спекуляциями, а постепенным увеличением стоимости по мере завершения инфраструктуры и благоустройства, а также ростом населения.

В Лондоне исследования CBRE показывают, что в таких мастер-планируемых районах, как Canary Wharf и King’s Cross, на начальных этапах цены на квартиры были значительно ниже, чем после того, как проекты стали функционировать. В течение 7–10 лет стоимость недвижимости возросла, когда эти районы преобразовались из «зон развития» в новые активные центры города. Значительная часть роста цен произошла после преодоления инвесторами периода наибольших капитальных затрат, что подчеркивает важность удержания активов на протяжении всего цикла.

В арабских странах, таких как Дубай, аналогичные примеры можно увидеть в интегрированных городских районах, таких как Downtown Dubai и Dubai Marina. По данным Knight Frank, квартиры в этих зонах демонстрируют долгосрочный рост цен выше среднего, благодаря их способности привлекать жителей, компании и международные капитальные потоки, в то время как небольшие проекты в окрестностях показывают меньший рост и большую волатильность. Ключевым фактором здесь является не ставка по кредиту на момент покупки, а возможность удерживать актив в процессе формирования его стоимости.

Что касается Royal Central Park, трехлетняя схема без управленческих расходов позволяет инвесторам следовать стратегии, которая уже доказала свою эффективность в глобальных мастер-планируемых проектах: приобретать на ранних стадиях, удерживать актив во время роста и начинать обслуживание долгов только после достижения активом нового уровня цен. По мере роста рынка и переоценки стоимости активов, коэффициент кредита к стоимости (LTV) естественным образом улучшается, облегчая долговое бремя относительно стоимости активов.



Изображение Royal Central Park и пять башен фазы The Essence — официально в продаже с января 2026 года.

Это и есть разница между пассивным и стратегическим использованием рычага. Пассивный рычаг заставляет инвестора одновременно занимать средства и терять денежный поток, что приводит к сжатию IRR с самого начала. Стратегический же рычаг позволяет занимать средства в нужный момент и не платить капитальные затраты до тех пор, пока актив не вырастет в цене и инвестиционная позиция не укрепится.

Говоря о механике формирования прибыли, инвесторы Royal Central Park не просто пользуются «трехлетней льготой» для покупки квартиры. Они получают структуру, позволяющую удерживать свою позицию в фазе роста Бишкека без снижения IRR из-за процентов. В рынке, где время является ключевым конкурентным преимуществом, именно это и является основной ценностью, которую Royal Central Park предлагает долгосрочным инвесторам.

Моделирование финансового рычага (модель на основе процентов)

Для демонстрации эффективности финансового рычага, независимо от абсолютной стоимости квартиры, модель строится на процентных соотношениях. Инвестор использует структуру капитала 30% собственных средств и 70% банковского кредита с трехлетним льготным периодом на основную сумму и проценты, при этом расходы по процентам в этот период покрывает застройщик.



Ландшафтный сад фазы The Essence — масштабный городской комплекс All-in-one Royal Central Park

В модели предполагается, что стоимость актива вырастет на 35% в первый год, после чего стабилизируется на протяжении следующих двух лет. Это отражает консервативный сценарий, позволяющий выделить чистый эффект финансового рычага.

Таким образом, через три года стоимость актива составит 135% от изначального уровня, при этом долг останется на уровне 70%. Стоимость собственного капитала составит 65%, что является разницей между стоимостью актива и долгом. При сравнении с начальными 30% собственных средств это даст прирост капитала на 35 процентных пунктов или примерно 117% доходности на собственный капитал (ROE) за трехлетний период, не учитывая дополнительных факторов роста, таких как доход от аренды, рефинансирование или дальнейший рост рынка.



Визуализация центрального сада фазы The Essence, вдохновленная концепцией греческого сада

______________________________________________________

ИНФОРМАЦИОННЫЙ БЛОК:

Данные об ипотечной программе в Royal Central Park

• Банк-кредитор: Kompanion Bank


• Максимальная сумма кредита: до 70% от общей стоимости квартиры


• Льготный период по основному долгу и процентам: 3 года — застройщик RCA Living оплачивает проценты за клиента в течение первых 3 лет


• Максимальный срок кредита: до 15 лет


• Отсутствие комиссии за досрочное погашение


• Быстрое и упрощенное оформление кредита, с особым преимуществом — приобретенная квартира в Royal Central Park принимается в качестве залогового обеспечения по кредитному договору